הסיכונים הקיימים בבניית בית ואיך להימנע מהם?

בפרויקט בניה יש סיכונים לא מעטים, על חלקם יש ביכולתך להשפיע ועל חלקם לא.

הסיכונים הקיימים בפרויקט בניה מתחלקים למספר משפחות:

סיכונים פיננסיים

סיכונים הנדסיים

סיכונים ביטוחיים

סיכונים בריאותיים

תחילה, נפרט את סוגי הסיכונים בכל משפחה ואז נבחן עד כמה כל סיכון הוא גדול ובעייתי.

סיכונים פיננסיים

סיכונים פיננסיים הם כל הסיכונים הקשורים בניהול הכסף בפרויקט. נושא חשוב ולא מוכר לבונים רבים. הסיכונים בתחום זה הם רבים ויכולים להיות מסוכנים מאד לפרויקט בניה, רבים הבונים הנופלים לבעיות פיננסיות בפרויקט ורבים הם אלה אשר עוברות שנים לא מעטות עד אשר יתאוששו כלכלית ומוראלית.

בחירת מגרש-

דרישות הועדה לתכנון ובניה ו/או היישוב עצמו יכולות לעלות לך כסף רב, רכישת מגרש מדורג או מדרוני היושב על סלעים קשים ייקר את עלות הביסוס של הבית בעשרות אלפי שקלים, כמו כן יגביל אותך מראש בתכנון הבית ולעיתים ייאלץ אותך לשלם על אלמנטים שאתה לא מעוניין בהם ועוד יותר לא מעוניין לשלם עליהם, דוגמא: רכישת מגרש מדורג, בד"כ מצריך בניית קיר תומך במקום בו נמצאת המדרגה, מדרגה כזו היא לרוב בגובה 2 מטר לפחות, אם נניח שרוחב המגרש הוא 20 מטר, אזי שעלות הקיר התומך הבודד תהיה מעל 50,000 ₪, סכום לא מבוטל.

חריגה בהוצאות הרכש-

בדומה לבעלי המקצוע, גם עבור רכש חומרים צריכים להיות סעיפים בקובץ התקציב בצירוף סכום הכסף העומד לטובת כל סעיף רכש, רכישה של חומרים יקרים מהסכום שהוקצה להם בקובץ התקציב, משמעותה המיידית והלא משתמעת לשתי פנים היא חריגה תקציבית.

רוב סעיפי הרכש נאמדים בעשרות ואף במאות אלפי שקלים לכל סעיף (ריצוף, אלומיניום, מטבח, דלתות פנים וחוץ ועוד), לצורך הבנת סדרי הגודל לחריגות תקציב פוטנציאליות בסעיף הרכש, נערוך דוגמא קטנה:

* הדוגמא הינה דוגמא אמיתית, אל תניח שלך זה לא יקרה, דאג שזה לא יקרה.

** יש לשים לב שבטבלה מצויים בסך הכל 5 סעיפי תקציב מתוך מאות בפרויקט כולו.

סעיפי תקציב מוערכים-

לצערנו, בבואך לבנות גיליון תקציב לפרויקט, תגלה עד מהרה כי ישנם מספר סעיפים בהם אין לך את היכולת לקבוע את גובה התקציב עבור כל סעיף וסעיף ולכן תאלץ לעסוק בהערכות, בכל מקום בו תגלה סעיף כזה, בן תוכל להעריך תקציבית באופן גס בלבד, מוטב כי תקח סכום הגבוה בלפחות 20% עבור סעיף זה.

מע"מ-

בתחילת הפרויקט תגדיר לעצמך סכום כסף שיעמוד לרשות פרויקט הבניה, סכום זה הוא כמובן הסכום הכללי והוא כולל את כל! סעיפי התקציב בפרויקט . מסכום זה עלייך להקצות 15.5% לטובת תשלום המע"מ

הקטנה לא צפויה של סכום הכסף העומד לרשות הפרויקט-

לעיתים מסיבות לא צפויות תאלץ להקצות כסף למטרות שאינן קשורות לפרויקט הבניה ועל יד כך תקטין במפתיע את תקציב הבניה.

חוסר אמינות ויושרה-

ענף הבניה הוא ענף עתיר בעלי מקצוע, ספקים ויועצים. היות ותהיה בקשר עם למעלה מ- 100 אנשים בפרויקט, סביר שתיפגש עם אנשים בעלי רמת אמינות ויושרה שונות, חלקם ודאי יהיו אמינים וראויים אך ייתכן וחלקם ידאגו רק לאינטרסים האישיים והעסקיים שלהם, אלה הם בעלי המקצוע שעל פי רוב יגרמו לך נזקים כספיים והוצאות נוספות ולא מתוכננות.

רכש מוקדם מדי-

לכל פעולה בפרויקט יש את הזמן שלה, ברוב המקרים אין יתרון בביצוע פעולות/משימות מוקדם מן הזמן המתוכנן. כל רכישה שתבצע, תוריד את התקציב הפנוי של הפרויקט וכך הגמישות שלנו להתמודדות עם דברים לא צפויים, הולכת וקטנה.

מחירי חומר עולים-

אחד הדברים שאין לך השפעה עליהם או יכולת לחזות אותם הוא שינוי במחירי החומרים ו/או העבודה. שינויים כאלה נובעים מכוחות השוק, מצב פיננסי כללי, מוראל במדינה ומשפיעים נוספים. אולם למרות שאין באפשרותך לחזות אותם או לאמוד אותם, עלייך להיות מוכן להם, מרכיב זה הוא גורם ברור לסטיות תקציביות בפרויקט.

תחילת בניה עם סכום כסף לא מתאים-

בונים רבים יוצאים לבניית ביתם מבלי שערכו לוח תקציב מפורט. כך קורה שאין להם מושג לגבי מידת ההתאמה של התקציב שהקצו לפרויקט ובין עלותו האמיתית. סיכון שכיח הגורם לבונים רבים להיתקע ללא כסף במהלך הפרויקט.

חוסר הגדרה מדוייקת כמנוף לסטייה תקציבית-

תוכניות אדריכליות ניתנות לפרשנות ובעלי מקצוע שונים יכולים להבין אותן בדרכים שונות. בהיעדר מסמך המגדיר את תכולת הפרויקט מבחינת הכמויות וסוג החומרים, יווצר פער בין רצונותיך וכוונות הקבלנים.

עזיבת בעלי מקצוע-

בונים רבים מניחים שהיות והם "בעלי הבית", הם יכולים לעשות ככל העולה על רוחם וכך קורה שמסיבות שונות בעלי מקצוע מעדיפים לנטוש פרויקט מאשר להמשיך להתעמת עם בונה כזה או אחר, גם במחיר של הפסד כסף.

שינוי של חוק/תקנה/תקן/צו-

סיכון זה איננו נפוץ כלל, חוקים, תקנות וצווים לא משתנים בתדירות גבוהה כל כך, מכאן שהסיכוי שתיפגש עם סיכון זה הוא נמוך, בכל זאת אנו מציינים אותו מפני שמשמעותו הכספית יכולה להיות גבוהה ואף גבוהה מאד.

מהם הסיכונים ההנדסיים בפרויקט?

כשלון בבדיקות איכות-

במהלך יציקות הבטון בבית, יגיע נציג מכון הבדיקות לקחת דגימות בטון. במקרה ודגימות אלה לא יעברו את מבחני מכון הבדיקות, תיאלץ לעשות פעולות שונות על מנת לחפות על כשלון הבדיקות (תוספת חיזוקים ועוד)

השפעה של עבודת בעל מקצוע אחד על עבודתו של האחר-

קורה ובעל מקצוע אחד גורם נזק לעבודתו של בעל מקצוע אחר ולא מיידע אותך בדבר הפגיעה. כך קורה שהתיקון לנזק ייפול בין הכיסאות ואתה תישא בעלות התיקון.

מהם הסיכונים הביטוחיים בפרויקט?

חלק גדול מהסיכונים הביטוחיים יכולים להתבטל מעצם קיומה של פוליסת ביטוח עבודות קבלניות, פוליסה אותה עליכם הבונים לרכוש מחברות הביטוח השונות.

פגיעות בצד ג'-

מתחילתו ועד סופו של הפרויקט, קיים תמיד סיכון שמישהו (ילד למשל) יכנס ללא רשות לאתר הבניה שלכם וייפגע. אתה תהיה הראשון להיתבע בגין פגיעה זו.

פגיעה ברכוש שכן-

פוליסת "ביטוח עבודות קבלניות" מכסה גם מקרים בהם בעלי מקצוע או כלי עבודה פוגעים ברכוש שכן ומסבים לו נזק ולכן לא מומלץ שתיקח על עצמך את האחריות לשפות שכן על נזק, זכור שבקרות נזק, האחראי העליון הוא אתה והיות וודאי תרצה לשמור על יחסי שלום עם שכניך לעתיד, כנראה שקודם תשלם להם ואז תבחר האם לתבוע את הכסף מהקבלן או לא. זו סיבה נוספת בגינה כדאי לך להיות מבוטח ומוגן ולא להיות חשוף לבעיות.

פגיעה בבית עצמו-

גם במקרה שמסיבה כלשהיא תהיה פגיעה לא רצויה בבית עצמו, מייד תעלה השאלה מי צריך לשאת בנזק, לעיתים התשובה לשאלה זו היא בתחום האפור ולא לגמרי ברורה ואז אתה, כמי שאחראי על הפרויקט, תאלץ לשאת בנזק ושוב...מוטב שתהיה מבוטח.

גניבות-

בפוליסת "ביטוח עבודות קבלניות" השגרתית אין כיסוי למקרים של גניבה, פריצה ושוד, אולם עומדת בפניך האפשרות לבקש הרחבת הפוליסה, הבעייה עם הרחבה שכזו היא דרישת חברות הביטוח להציב שומר באתר בכל שעות היום והלילה, שומר זה חייב להיות חלק מחברת שמירה מורשית ומכאן שעלות השמירה יכולה להיות גבוהה ולהפוך את הרחבת הפוליסה ללא משתלמת. במידה ואתה בונה ביישוב בו יש בנייה מרובה , תוכל להתאגד יחד עם בונים נוספים ולשאת יחד בעלויות השמירה.

נזק במזיד-

נזקים הנגרמים במזיד מכוסים בחלק מהפוליסות הבסיסיות של חברות הביטוח (לא נדרשת הרחבת הפוליסה), בבואך לקבל הצעות מחיר לפוליסת עבודות קבלניות עלייך לבדוק היטב מה כוללת כל אחת מהפוליסות המוצעות ולזכור שלא רק המחיר חשוב, לא פחות ואולי יותר חשובה תכולת הפוליסה, רמת הכיסוי הביטוחי שהיא מעניקה לך וסכומי הפיצוי בקרות אירוע ביטוחי.

מהם הסיכונים הבריאותיים בפרויקט?

טיב החומרים ורמת הביצוע-

ענף הבניה הוא ענף בו התקינה לא מושלמת וישנם חומרים רבים הנמכרים בשוק -ומעולם לא נבדקו בהיבטי בריאות, כך עולות לא פעם השאלות:

האם בלוקים וריצוף פולטים קרינה?

מה עם פליטת גז ראדון במרתפים וממ"דים?

לאילו בעיות נשימה גורם האוויר המגיע מהמזגנים?

מה קורה כשנושמים צבע לא אקולוגי?

האם כדאי לשלם יותר על בטון ללא אפר פחם?

מה קורה כשנושמים אבק שנוצר כתוצאה מליטוש של קירות/גבס/שיש ועוד?

האם זה מסוכן לנשום פיח ועשן שנוצרים משריפת זפת?

האם גימור לא איכותי של אלמנטים מאלומיניום/מתכת/פלסטיק קשיח עלולים לגרום לפציעה?

תשובות לשאלות אלה, קרוב לוודאי לא יכולות להינתן בבטחה על ידי אדם כלשהוא בעולם. הרפואה לא יודעת מספיק על התשובות לשאלות ועל כן השארנו את התשובות פתוחות.

עצבים ומתח -

פרויקט בניה הוא פרויקט המורכב מפעילויות רבות, אשר בדרך כלל מתוזמנות בסדר מסויים ודורשות מיומנויות ונסיון ניהולי, כמו כן יש לא מעט ניגודי אינטרסים בין המעורבים בפרויקט אשר דורשים ממך לעמוד על המשמר כל הזמן ולהיות מעורב בכל פרט ופרט, מה שמכתיב לך הגעות לאתר הבניה גם בזמנים הפחות נוחים לך. כל זאת במקביל לעבודה הרגילה שאתה עושה על מנת להתפרנס ובמקביל לחיי המשפחה שדורשים גם הם מאמץ ומשאבים, לעיתים המאמץ יהיה גדול מדי מכדי שתוכל לעמוד בו ואז מתחיל הלחץ, המתח, העומס הנפשי, בעיות בריאות חדשות, עצבנות וחוסר סבלנות, כל אלה עלולים לפגוע במישרין בכל אחד מחלקי חייך באותה עת, גם בפרויקט הבניה, גם במשפחתיות והזוגיות וגם במקום העבודה.